Wissenswertes 01/16

Immobilien als strategisch bedeutende Assetklasse

Wenn eine betriebliche Vorsorgekasse von Immobilien als Assetklasse spricht, dann sind üblicherweise Anteilsscheine von Immobilieninvestmentfonds gemeint. Direktinvestments in Wohnhäuser oder in Gewerbeobjekte sind für Betriebliche Vorsorgekassen nicht zulässig. Immobilienaktien oder Immobilienanleihen sind zwar zulässig, haben aber nur einen indirekten Bezug zum Sachwert Immobilie und fallen somit begrifflich in den Bereich der Themen- oder Branchen(fonds). Immobilien sind eine der illiquidesten Assetklassen, können also nicht kurzfristig verkauft werden, weshalb der österreichische Gesetzgeber die Immobilienquote für Vorsorgekassen mit maximal 10 % des Gesamtvermögens festgelegt hat. Da die Betrieblichen Vorsorgekassen aber in den nächsten Jahrzehnten ein stark wachsendes Gesamtvermögen und somit keinen Liquiditätsbedarf haben, erscheint die Obergrenze als viel zu gering. Dies vor allem, da Immobilien in Zeiten niedriger Zinsen eine geradezu ideale Komponente zur Portfoliogestaltung darstellen.

 

Die Wertentwicklung von Immobilien korreliert kaum mit Aktien und ebenso wenig mit Anleihen, wie am DIX (Deutschen Immobilienindex) oder dem Case-Shiller-Index für USA sichtbar wird. Treiber dieser Indices sind die Veränderung der Transaktionspreise und der Mieten. Idealerweise stellen Mietpreisanpassungen einen ausgezeichneten Inflationsschutz dar. Der IATX (Immobilien Austrian Traded Index) hingegen korreliert sehr wohl mit dem ATX (Austrian Traded Index), da er lediglich die Wertentwicklung der auf Immobilienbewirtschaftung spezialisierten österreichischen Aktiengesellschaften widerspiegelt. Immobilien sind Sachwerte und sollten daher nicht oder zumindest weniger von Kapitalmarktschwankungen und Spekulationsblasen betroffen sein. Eine Aussage, die leider mit dem Platzen der Immobilienblase 2007 in den USA Lügen gestraft wurde, so dass auch bei Immobilieninvestitionen durchaus Vorsicht  geboten ist. Vor wenigen Jahren noch erschienen Immobilien für performanceorientierte Investoren aufgrund moderater Renditen und des hohen Bewirtschaftungsaufwandes im Vergleich zu Aktien oder Anleihen als uninteressant. Privatinvestoren oder jene institutionellen Investoren, die mögliche Gewinne lieber nicht ausweisen wollten, (zB. Versicherungen) galten als klassische Immobilienkäufer. Ein Bild das sich heute gewandelt hat. Versicherungen und Banken (in Österreich zB. Allianz, Uniqa, Bank Austria, ..) verkaufen ihren Immobilienbesitz um stille Reserven zu lukrieren und die Geschäftsergebnisse zu verbessern. Käufer sind einerseits Privatpersonen, Stiftungen aber auch Immobilienfonds institutioneller Investoren, die Sicherheit anstreben und mit den ursprünglich moderaten Renditen heute sehr zufrieden sind.

 

In der strategischen Asset Allokation von fair-finance ist die Immobilienquote daher auch seit 2014 mit 10 %, also dem maximal zulässigen Ausmaß, festgelegt. Investiert wurde bisher in den Semper Real Estate Fonds, welcher eine Performance von 4,78 % p.a. seit Fondsstart und immerhin von 2,92 % in 2015 – das beste Ergebnis aller österreichischen Immobilienfonds – erzielt hat. Bei diesem Fonds handelt es sich zwar um keinen zertifizierten Nachhaltigkeitsfonds, aber zumindest konnte das Fondsmanagement nachweisen, dass kein gewerblicher Mieter den Ausschlusskriterien gemäß der Grundsätzlichen Richtlinie nachhaltiger Veranlagung von fair-finance entspricht. Neben der fehlenden Nachhaltigkeit, wie dies leider für fast alle Immobilienfonds zutrifft, ist wohl das größte wirtschaftliche Risiko bei Publikumimmobilienfonds die Wirkung von Zuflüssen und Abflüssen in den Fonds. Neue Gelder können nur schwer veranlagt werden und führen in der Regel zur Verwässerung der Performance und ungeplante Abflüsse können zum Performanceeinbruch oder gar zur Schließung des Fonds führen, wie dies vor wenigen Jahren für zahlreiche Immobilienfonds der Fall war. In Anbetracht dieser Rahmenbedingungen hat sich fair-finance in 2015 für den Aufbau eines eigenen Immobilienspezialfonds in Zusammenarbeit mit der Semper Constantia Immo Invest entschieden. Dieser Fonds wird ausschließlich Objekte ankaufen, die überwiegend Wohnzwecken dienen und den speziell für Immobilien adaptierten nachhaltigen und sozialen Veranlagungskriterien von fair-finance entsprechen. Beispielhaft kann hier ein Mindestwert und ein Zielwert des OI-3 Index als vergleichsweise leicht zu ermittelnde Kennzahl für  graue Energie des Gebäudes, des CO2-Ausstosses und der Versäuerung als Kriterium für die Auswahl und Sanierung genannt werden. Der Mehrheitsanteil an einem typischen Zinshaus im 18. Wiener Bezirk konnte bereits erworben werden. Weitere Ankäufe sind in einer Prüfungsphase. Angestrebt wird eine Fondsperformance von 3 % p.a. aus Mieteinnahmen ohne Aufwertungsgewinne.

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